基本案情：

      2004年11月，赵某与湖南某民营房产有限公司（以下简称为湖南公司）签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：“赵某购买湖南公司所有的房屋一层，建筑面积共617.28平方米，总价款人民币180.4309万元。以首付加余款银行按揭方式付款，赵某逾期超过30日付款的，湖南公司有权解除合同。赵某因条件不符不能办理银行按揭的，赵某应在接到湖南公司代为银行告知，银行不能接受其贷款申请的通知之日起15日内重新选择付款方式，另行签订补充协议。赵某超过通知书规定期限30日后湖南公司有权解除合同，将该合同标的物转卖他人，并由赵某承担房屋总价款3%的违约责任……”。《商品房买卖合同》签订后，赵某依约向湖南公司支付了首付款人，余款全部申请银行按揭。赵某办理银行按揭申请，提交了基本资料后，因赵某所提供的材料不符合银行按揭要求，未能成功办理银行按揭贷款手续。此后，湖南公司通知赵某，要求重新选择付款方式，并多次联系赵某另行签订付款方式的补充协议，但赵某均不予理会。特别是2005年10月8日，湖南公司再次向赵某送达《代为银行告知书》（无赵某签收，最后法院未予认定）。2006年5月29日，湖南公司委托律师向赵某发送《律师函》（对该律师函的签收赵某不予认可，最后法院未予认定）。此后，赵某仍未与湖南公司或银行协商此事，也没有提供银行按揭所需资料或向湖南公司支付余款。2007年9月28日，湖南公司向赵某邮寄送达了《解除合同的通知》，通知解除双方2004年11月13日签订《商品房买卖合同》。2007年10月，湖南公司起诉至法院，主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求赵某按约定支付违约金。诉讼过程中，按揭银行向法院出具证明一份，证明内容为：“……我行要求客户赵某补充相关材料，并要求开发商湖南公司督促客户及时补充相关材料，但截止目前，我行仍未收到相关补充材料……”。
本案的争议焦点：

     1、赵某的行为是否构成根本违约；2、赵某提交的银行按揭材料不符合银行要求时，湖南公司是否向赵某履行了告知义务；3、按揭银行向法院出具的证明，是否表明赵某已明知银行按揭贷款未办理成功，在此基础上，赵某仍长期间不与银行或湖南公司联系，也没有补充提供相应资料，是否表明赵某已实际放弃、拒绝办理银行按揭贷款。
 诉讼过程中湖南公司的观点：

       一、湖南公司与赵某签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、赵某的违约行为已构成根本违约，理由是：1、《商品房买卖合同》明确约定购房款以首付加余款银行按揭方式支付。但在合同履行过程中，赵某除向湖南公司支付首付款外，至今仍未办理银行按揭贷款，其行为已违反了《商品房买卖合同》约定。2、《商品房买卖合同》同时还约定：“赵某因条件不符不能办理银行按揭的，应重新选择付款方式，另行签订补充协议”。但赵某在银行按揭贷款未能成功办理的情况下，二年多来，一直未重新选择付款方式或与湖南公司签订相关补充协议。其行为严重违反了《商品房买卖合同》约定。3、在《商品房买卖合同》履行过程中，办理银行按揭或以其他方式支付购房款是赵某最主要、最核心的合同义务，但赵某违约已近三年之久，严重损害了湖南公司的合法权益。三、未能办理银行按揭贷款的原因、责任在于赵某自身，理由是：1、赵某购房按揭贷款未能办理成功是事实，但是未能办理成银行按揭的原因是什么？责任在于谁？在法庭调查过程中，双方各执一词。在此种情况下，只有受理本案按揭贷款申请的银行才能证明其客观事实，因为银行既是办理按揭贷款申请手续的当事人，也是案外独立第三方。2、银行已向法院证明：“……结合实地调查情况，我行要求客户赵某补充相关材料，但截止目前，我行仍未收到相关补充材料，导致其按揭贷款因未提供符合我行要求的申请资料而无法办理……”。这足以证明按揭贷款未能办理的原因是：赵某没有按银行要求提供资料，并且是在银行明确要求其提供的情况下。四、关于湖南公司代为银行告知的问题。1、事实上双方签订《商品房买卖合同》后，向银行申请按揭贷款，由于赵某自身的原因不能办理按揭贷款，湖南公司曾多次告知赵某，赵某也承认双方多次协商过。2、由于赵某的实际情况，银行明确要求赵某补充相关资料，但赵某既没有向银行补充资料，也未曾与银行联系过或向湖南公司重新选择付款方式，并且时间已近三年之久。这完全可以说明赵某明知不能办理按揭贷款的实际情况，并事实上已放弃了按揭贷款申请，在此情况下，湖南公司的告知已是多此一举。五、湖南公司有权解除《商品房买卖合同》，并要求两被告支付违约金。基于赵某因自身原因未能办理按揭贷款已近三年之久的严重违约事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。湖南公司依法有权解除《商品房买卖合同》并要求赵某支付违约金。
诉讼过程中赵某认观点：

      双方签订的《商品房买卖合同》没有约定赵某付款的期限和办理银行按揭的期限，赵某当然就不存在逾期付款或逾期办理按揭的违约情形；同样，由于没有约定赵某不能办理银行按揭时的付款期限，即使现在支付房款也没有违约。根据“《商品房买卖合同》第七条补充”约定，赵某因条件不符不能办理银行按揭的，湖南公司应当代为银行告知被告，通知赵某银行不能接受其贷款申请，赵某在接到通知后15日内可以重新选择付款方式，双方应另行签订补充协议。但湖南公司一直没有通知赵某不能办理按揭的情况，赵某也没有接到湖南公司的该通知。因此，湖南公司不得以“本合同第七条补充”的约定解除该合同和追究赵某的违约责任。赵某没有办成银行按揭，是因为湖南公司答复按揭银行暂停办理所致，其实是湖南公司不愿办理，该责任完全在于湖南公司。
法院判决结果：
      一审法院判决解除了湖南公司与赵某签订的《商品房买卖合同》，并判决要求赵某支付支付湖南公司违约金。二审法院改判撤销一审判决，驳回了湖南公司的诉讼请求。
本案例对企业法务工作的启示：
    该案对企业法务工作的主要启示，是企业应加强合同的规范管理。合同管理包括合同内容洽谈、合同签订、合同履行等每个环节。1、签订合同时约定内容要明确，特别是有关合同履行事项问题要明确履行期限，负有告知、通知义务的，要约定告知方式或书面通知的送达地址。2、合同履行过程中，业务部门应及时履行企业自身的义务，合同对方有违约时，也应及时主张相应权利，负有告知义务的则应按约定履行告知义务。